Een huis kopen in Spanje, een avontuur met uitdagingen

Nu denken de meeste mensen dat huizen in Spanje vele malen goedkoper zijn dan in Nederland. Dat is ongetwijfeld het geval in wat minder populaire plaatsen of gebieden. Maar de Costa Blanca Noord waar ik zocht, en dan met name Moraira, Benissa Costa en Javea, is enorm in trek onder o.a. Nederlanders. Niet alleen onder mensen die een vakantiehuis zoeken, maar ook onder beleggers of mensen die helemaal willen emigreren. Met als automatische gevolg: veel vraag in combinatie met weinig aanbod in een populaire streek = hoge prijzen.

Zoek je echter 50 km naar het noorden of zuiden, of wat verder landinwaarts, dan kun je weer wel verrast worden door on-Nederlands lage prijzen.

De grootste huizensite van Spanje is Idealista. In Nederland ben je gewend dat het huis met het volledige adres op Funda staat, bij één makelaar. In Spanje werkt dat totaal anders. Als je bijvoorbeeld in een bepaalde wijk zoekt, dan zie je op Idealista de huizen die door makelaars in die specifieke wijk zijn gepositioneerd. Maar in het populaire Moraira en Benissa Costa, waar ik zocht, is sowieso weinig aanbod. En wat er is, is hartstikke duur en heeft niet per se een goede prijs/kwaliteit verhouding. Dus je maakt je zoekgebied wat groter. En dan ineens kom je huizen tegen, die je ook al in jouw favoriete wijk zag staan. Soms staan huizen op Idealista zelfs in een totaal andere plaats. Maar is die plaats minder populair en dan wordt het voor het gemak ‘gewoon’ Moraira of Javea genoemd, zodat het toch geïnteresseerden trekt. Best wel absurd. Alsof je op Funda een leuk ruim huis met tuin in Amsterdam hebt gevonden voor een prijs die te mooi is om waar te zijn. Maar dan blijkt het in werkelijkheid in Hoofddorp of Purmerend te staan….

Verbaas je er ook niet over dat, als je een leuke woning op Idealista vindt, deze allang verkocht is. Er is dermate veel concurrentie dat het, vooral in een oververhitte markt met weinig aanbod, aantrekkelijk cq. noodzakelijk is voor een makelaar om toch aanbod te kunnen tonen. Desnoods aanbod wat er helemaal niet meer is. Zodat je toch contact met ze opneemt, met je gegevens in hun 'kaartenbak' verdwijnt en ze op die manier hopelijk op termijn toch een woning aan je kunnen verkopen. Dit gebeurt in Nederland ook wel, maar niet op zo'n grote schaal.

Maar dan heb je interesse in een woning. Ik had dus in eerste instantie een aankoopmakelaar in de arm genomen. Dus die bel je als je een leuk huis ziet dat je wilt bezichtigen. Want zelf kreeg ik, in tegenstelling tot wat ik verwachtte, van de aankoopmakelaar zelden spontaan huizen aangeboden die aan mijn criteria voldeden.
Jouw makelaar moet dan vervolgens uitzoeken wie de 1e makelaar is die het huis in de verkoop heeft, dus waar de verkoper oorspronkelijk de opdracht aan heeft gegeven. Dit kan er 1 zijn, maar ook meerdere. In dat geval kiest jouw makelaar waarschijnlijk voor ‘een vriendje’. Want er moet bij een geslaagde verkoop uiteindelijk commissie gedeeld worden door de verkopend makelaar en de aankoopmakelaar, dus dat doe je liever met iemand die je toch al kent en waar je graag vaker mee samenwerkt.

Als dat dan is uitgezocht, dan moet er een afspraak worden gemaakt om het huis te bezichtigen. Dan verwacht je het adres te krijgen. Sommige makelaars gaven het adres vooraf, zodat je zelf alvast kon gaan kijken naar de omgeving en ze dus hun tijd niet hoefden te verspillen. Maar we hebben het ook meegemaakt dat we een locatie op een parkeerterrein van een supermarkt te horen kregen waar we onze makelaar zouden ontmoeten en waar ook de verkopende makelaar heen zou komen. Van daaruit moesten we in een rijtje achter de verkopend makelaar aanrijden om zodoende bij het huis terecht te komen. Zo bang zijn ze kennelijk dat jij of de aankoopmakelaar rechtstreeks contact probeert op te nemen met de eigenaar en daarmee de verkoopmakelaar (cq. zijn/haar commissie) buitenspel zet. Soms voelde het daardoor behoorlijk schimmig. Maar kennelijk is dat wat je doet als je als makelaar in een overvolle vijver zit met concurrenten, die allemaal op de aanzienlijke commissie azen die een woningverkoop in Spanje oplevert.

En dan zijn er de vraagprijzen. Uiteraard wil elke verkoper de hoogste prijs ontvangen. Daarin verschilt een verkoper in Nederland niet van die in Spanje. Maar als je op Idealista een beetje gaat vergelijken, dan zie je dat de vraagprijzen alle kanten op schieten. Er is geen lijn in te ontdekken, zoals een gemiddelde m2 prijs. Het schijnt dat Spaanse eigenaars, tenzij ze dringend geld nodig hebben, een huis rustig jaren in de verkoop houden. Totdat die ene koper voorbij komt, die bereid is het huis voor hun prijs te kopen. Maar hoe langer een huis leeg staat, hoe slechter de staat wordt. Een leegstaand huis gaat namelijk snel in kwaliteit achteruit. Zeker als er in de tussentijd ook geen onderhoud meer plaatsvindt. Dat hebben we dan ook volop gezien; de hoofdprijs voor een krot waar zeker al 10-20 jaar niets aan gedaan is.

Ik heb uiteindelijk geluk gehad bij de aankoop. De voormalig eigenaar was een man op leeftijd, waarvan de vrouw inmiddels al overleden was. Hij kwam er nooit meer. Het huis stond kennelijk al 2 jaar te koop en was begonnen op een vraagprijs die zo’n 30% hoger lag dan wat ik uiteindelijk betaald heb. Ik schat in dat de gezondheid van de verkoper in die periode achteruit ging. Zomaar ineens werd de prijs op Idealista met bijna een ton verlaagd en toen heb ik toegeslagen. Pure mazzel. Want ik had eerder ook al serieuze biedingen uitgebracht op andere huizen, waarvan sommigen niet eens door de makelaar aan de verkoper zijn doorgegeven. Terwijl wel verteld werd dat de verkoper dringend moest verkopen. Nog zo’n bijzonder actie van de makelaar.
Kennelijk heb ik het geluk gehad een 'motivated seller' te treffen, die er op een gegeven moment belang bij had om het huis zo snel mogelijk te verkopen.

Maar voordat het zover was, had ik op een gegeven moment wel een beetje door wat mijn budget ‘waard’ was. Maar dan moet je nog wel dat ene huis vinden dat je graag wilt hebben. En dat kwam eigenlijk pas toen ik alles losliet. Het hele proces frustreerde me dermate, dat ik er al van uit ging dat het helemaal niet zou gaan lukken om een huis te kopen. Inmiddels had ik besloten geen gebruik meer te maken van de diensten van de aankoopmakelaar. Het stropte het proces alleen maar. Regelmatig vroeg ik of we een bepaalde woning konden bezichtigen en kregen we te horen ‘dit is niets voor jullie’. Maar dat bepaal ik liever zelf. En op een bepaald moment kreeg ik tijdens een bieding zelfs het idee dat ik werd uitgespeeld door de 2 makelaars, waaronder de mijne, die van te voren al aangaven huisvrienden te zijn.

Toen ben ik uiteindelijk zelf maar alle makelaars gaan benaderen die een huis aanboden dat maar enigszins in de buurt van de droomwoning kwam. Om toch maar zoveel mogelijk woningen te zien. En in de hoop dat dat ene pareltje er toch tussen zou zitten. Maar ook wel een beetje om de makelaars te sarren vanwege hun praktijken. ‘Als je dan zo makkelijk geld verdient, dan moet je er ook maar iets voor doen’. Maar ook op die manier lukte het niet om dé woning te vinden.

Uiteindelijk vond ik het huis op een hele bijzondere manier. Op Idealista heb je de mogelijkheid om een woning als favoriet in te stellen. Je krijgt dan meldingen als de woning verkocht is, de prijs verandert, er andere foto’s zijn etc. Eén van de woningen die ik als favoriet had aangemerkt voldeed bijna aan alle criteria, maar was veel te ver boven budget. Want je betaalt in Spanje niet alleen de overeengekomen koopprijs. Je moet ook nog eens direct 10% overdrachtsbelasting aftikken aan de overheid, de notaris betalen, de advocaat etc. En dan nog verbouwen. Verkijk je met je budget dus vooral niet door alleen naar de aankoopprijs te kijken.

Op een zaterdagmorgen opende ik net mijn laptop om mijn mail te gaan doen en toen kwam de melding binnen dat de woning in prijs was verlaagd. Met maar liefst € 90.000 (!!!). Nu we zonder aankoopmakelaar handelden, konden we diezelfde zaterdag rechtstreeks een bezichtiging regelen en binnen een half uur stonden we bij de woning. Wat nooit gelukt was als we nog met een aankoopmakelaar te maken hadden. Na een beetje over en weer steggelen met de verkoopmakelaar werd het bod geaccepteerd en weer 3 maanden later (geen idee waarom dat zo lang duurde) kregen we de sleutels.

Zo zie je maar, loslaten en het heft in eigen handen nemen is soms de oplossing!

Je bent geneigd om een makelaar in de arm te nemen die jouw taal, of op zijn minst Engels, spreekt. Dat deed ik dus ook. Maar eerlijk gezegd vond ik in het proces de contacten met Spaanse makelaars het prettigst. Uiteindelijk was de verkoopmakelaar van mijn huis ook een Spanjaard (die overigens prima Engels sprak). Mijn ervaring is dat Spaanse makelaars oprechter waren, veel meer ervaring hadden en meer kennis van de markt en lokale regels dan buitenlandse makelaars. En vooral; veel minder pushten. Maar dat kan toeval zijn.

Begrijp me niet verkeerd; iedereen wil geld verdienen en beloond worden voor zijn werk. Jij ook, ik net zo goed. Maar we hebben diverse makelaars ontmoet waar je je een soort wandelende portemonnee voelde. Die alleen maar op jouw ja zitten te wachten, zodat ze de commissie op kunnen strijken. Dat gold m.n. voor de makelaars van de grotere kantoren die veelal op commissiebasis werken.
De Spaanse makelaars, vaak familiebedrijven, kwamen over het algemeen op mij betrouwbaarder en kundiger over dan de meeste buitenlandse makelaars. Wat niet wegneemt dat we in het proces ook best enkele goede buitenlandse makelaars met veel kennis tegen zijn gekomen die je oprecht behandelden.

In Nederland ben je gewend dat de makelaar een belangrijke schakel is bij het kopen van een woning. Daarnaast heeft de notaris ook een belangrijke rol. In Spanje is een advocaat echter de belangrijkste schakel. Je kunt echt prima zonder aankoopmakelaar. En de notaris heeft een iets andere rol dan in Nederland. Maar een advocaat zoekt alles juridisch voor je uit. En da's best belangrijk!

Sta in Spanje niet versteld als blijkt dat de papieren van de woning niet in orde zijn en je bijvoorbeeld helemaal niet in de woning mag wonen. Of de gemeente vindt dat er over jouw terrein een weg aangelegd moet worden (op kosten van jou als nieuwe koper!!). Of dat het huis (gedeeltelijk) illegaal gebouwd is.

Dat was bij mijn huis het geval; het zwembad, de garage en het appartementje onder het huis bleken illegaal, dus zonder de juiste papieren, gebouwd. Een advocaat zoekt dat allemaal voor je uit. En zorgt dat het gelegaliseerd wordt. Of niet, als blijkt dat het niet kan worden gelegaliseerd. En zal je dan adviseren de koop af te blazen. Want anders wordt het jouw probleem.

Ik heb van vrienden gehoord dat hun makelaar zei alles zelf wel even uit te zoeken. Zodat je geen advocaat nodig hebt en dat geld uitspaart. Misschien dat het werkt. Maar ik moet je heel eerlijk zeggen, dat ik dan juist argwanend zou worden. Het is toch alsof de slager aanbiedt om je kies te trekken, omdat hij gewend is aan bloed. Met de wetenschap dat een makelaar in Spanje heel weinig verantwoordelijkheden heeft, zou ik dat echt afraden. Want als iets niet in orde blijkt te zijn, of er rusten bijvoorbeeld nog schulden op het huis, dan ben jij als koper flink de pineut.

Je kunt dus prima zonder makelaar en om de notaris kun je uiteraard niet heen. Maar een advocaat is echt absoluut onmisbaar als je in Spanje een huis koopt. En het vreemde is; van alle betrokken partijen verdient de advocaat het minste aan de transactie… Maar goed, die krikt zijn inkomsten later nog een beetje op door je aan te sluiten bij een energieleverancier (waar ze gedurende jouw periode als klant commissie over krijgen) waar je op het hoogste tarief wordt gezet. Althans, dat was bij mij het geval en dat hoor ik ook om me heen. Helemaal niet erg als de advocaat een commissie krijgt om jou aan te sluiten. Maar wel als je daardoor automatisch op een veel te hoog tarief wordt aangesloten. Wat je overigens met een belletje naar de energiemaatschappij flink kunt verlagen. In mijn geval werd mijn nieuwe energietarief na mijn telefoontje zomaar met zo'n 50% verlaagd.

Overigens heb ik wel bewust gebruik gemaakt van een Nederlandstalige advocate die al jaren in Spanje woont en werkt. De gemiddelde mens koopt immers niet zo vaak een huis en al helemaal niet in het buitenland, met ook nog eens een andere taal en andere regels. In het geval van de advocaat vond ik het dus wel belangrijk dat je in je eigen taal kunt communiceren.

Ik ben dol op huizen. Dus vol goede moed ging ik op zoek naar een huis in Spanje. Maar ik vond het hele proces uiteindelijk behoorlijk frustrerend. Misschien zocht ik een speld in een hooiberg. Of was mijn budget te beperkt voor mijn wensen in de dure regio waar ik zocht. Gelukkig is het uiteindelijk wel gelukt. Mede door los te laten en zelf de touwtjes in handen te nemen.

Ben jij ook van plan een huis in Spanje te kopen? Doe goed onderzoek, wees kritisch op makelaars en schakel een ervaren betrouwbare advocaat in zodra je een huis gevonden hebt dat je wilt kopen. Het proces kan pittig zijn, maar met de juiste voorbereiding en een flinke dosis geduld, is het absoluut de moeite waard. Het is heerlijk om een huis onder de zon te hebben!

Misschien is mijn verhaal niet voor iedereen de realiteit. En gaat het in andere gevallen veel vlekkelozer. Ik heb inmiddels ook voldoende mensen ontmoet die superblij zijn met de hulp van hun aankoopmakelaar. En waar het kopen van hun huis een feestje was. Maar dit is wat ik ervaarde.

Daarbij helpt het waarschijnlijk ook niet dat ik zelf ruime ervaring heb als makelaar, weet welke spelletjes er gespeeld kunnen worden en dat af en toe gewoon live onder mijn ogen zag gebeuren.